6月18日上午港股交易，上交所交易大厅一声锣响，首批商业不动产REITs集体挂牌上市，中国公募REITs市场迎来里程碑时刻。
元股证券:ygzq.hk汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT四只产品，合计募集资金约203亿元，平均网下认购倍数达78倍，网下投资者涵盖银行理财、券商自营、私募等各类专业机构，同时吸引了个人投资者参与。今年5月下旬，四只产品陆续开启发售。上市首日，四只产品全线收涨，合计成交12.96亿元。
证监会主席吴清在近日的陆家嘴论坛上明确表示，商业不动产REITs试点要坚持“稳起步、稳发展”，既为盘活存量资产提供动力支持，也为投资者资产配置提供新选择。从2025年末证监会正式启动商业不动产REITs试点，到首批产品上市，用时不足半年。中国公募REITs市场由此迈入基础设施与商业不动产“双轮驱动”的全新发展阶段。
截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集资金超过600亿元。其中上交所已受理16只，已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等成熟业态。
4只中证REITs全收益指数基金已于6月17日获批，可为市场引入超10亿元增量资金。上交所表示，近期还有多只首批中的项目将依规发行上市。市场将稳步持续扩容，相关部门正在研究推进土地使用权续期、税收支持、保险资金投资等配套举措。
甲级写字楼：现金流确定性的标杆
首批四单产品从20余个受理项目中脱颖而出，核心标准指向合规完整性、现金流稳定性、区位稀缺性三点。底层资产覆盖甲级写字楼、奥特莱斯、区域购物中心三大业态，分布于北京、上海、西安、郑州、哈尔滨等核心城市。
国泰海通证券董事长朱健在上市仪式上表示，首批商业不动产REITs是金融支持实体经济高质量发展的关键制度创新，为商业不动产行业转型升级拓宽了清晰路径。上海地产集团总裁孙冬琳补充，商业不动产REITs的上市，为做优增量、盘活存量拓宽了市场化通道，是助力城市更新的关键举措。汇添富基金董事长鲁伟铭则将其定义为“公募REITs市场实现全门类覆盖的关键跨越”。
汇添富上海地产商业REIT是唯一的甲级写字楼资产，底层资产为上海黄浦滨江世博中央科创区的鼎保大厦和鼎博大厦。截至2025年末，两栋大厦出租率分别达100%和99.33%，租户以上海票据交易所、上海数据集团等央国企及国家级机构为主，前四大国资租户贡献88%的租金收入，收缴率100%，核心租约长达10年，未来5—6年基础现金流提前锁定，2026年预测分派率4.5%。
汇添富基金此前已管理上海地产租赁住房REIT，此次拓展至商业不动产领域。两类资产管理逻辑不同，租赁住房面向个人、现金流分散，以民生保障为底色；商业REIT面向企业客户，市场化程度更高，管理人将重点跟踪租户履约能力、楼宇品质、续租率及租金收缴率等指标。项目凭借优质租户结构与长期租约，构筑了较强的现金流确定性。
上海地产集团投资发展部总经理曾文慧进一步阐释了商业不动产REITs对城市更新的战略价值。她指出，上海“十五五”期间要高质量开展城市更新行动，例如到2030年要完成150栋、不少于200万平方米的商务楼宇更新，推进不少于20个重点片区更新，带动超300个更新项目。传统模式下，城市更新项目往往受制于资金沉淀长、回笼慢等问题。商业不动产REITs打通了“投融建管退”的链条，让企业能够快速回笼资金，实现“存量焕新、增量投资”的良性循环。
她特别提到，上海近期发布的《关于深化上海全球资产管理中心建设的若干意见》明确提出，打造REITs发行交易的首发地，市区两级政府在存量资产梳理、合规手续完善、审批流程简化等方面给予了大力支持。
汇添富基金REITs业务负责人周宁介绍，汇添富从2023年开始重点布局REITs领域，已成功打造全国首单办公类商业不动产REIT、首单“商改保”租赁住房REIT、首单医药仓储物流REIT等行业标杆项目。运营管理方面，汇添富基金对公募REITs业务实行统一管理、分层审批的管理体制，不动产投资部也配备具备5至10年商业不动产运营经验的基金经理团队，专业能力涵盖商业不动产运营和财务管理。
针对上海地产商业REIT，基金经理全流程参与项目尽调、申报、发行事项，在项目初期提前介入运营管理工作，协同运营管理机构梳理基金设立后的运营管理模式，并与其建立了长效沟通、信息披露机制。
奥特莱斯：金融赋能消费，激发区域活力
中金唯品会商业REIT和国泰海通砂之船商业REIT代表了奥特莱斯赛道的头部力量。中金基金总经理宗喆在采访中表示，中金唯品会商业REIT的底层资产为郑州杉杉奥莱和哈尔滨杉杉奥莱，两项目均为所在省份销售额及坪效排名第一的奥特莱斯项目。近三年出租率均维持在99%以上，销售额年均复合增速均超7%。中金公司董事长陈亮指出，这两大区域商业标杆的证券化正是金融赋能消费、激发区域活力、助力民营经济高质量发展的务实举措。
宗喆指出，这两个项目已经有近10年的成熟运营经验积淀，未来增长点来自三方面：品牌汰换升级，提升全场品牌层级；精细化运营，稳定客流与经营坪效；深耕会员体系与场景营销，撬动跨区域客流与客单价。
他强调，商业不动产REITs的推出可能会进一步改变公募REITs行业的竞争逻辑。相较于基础设施REITs，商业REITs的运营市场化程度更高，收益直接受消费景气、商户运营、业态调整等因素影响，对管理人商业资管能力、存续期运营能力要求极高。行业竞争正从单纯的项目资源挖掘，转向全链条不动产资管能力比拼。
西安砂之船奥莱连续多年稳居西北奥莱销售额榜首，2025年销售额27.91亿元，2026年一季度运营净收益同比增长23.63%。砂之船集团董事局主席徐荣灿在致辞中直言：“REITs平台的落地标志着砂之船从‘奥莱运营商’向‘资管平台’的战略跨越。”他回顾，砂之船扎根商业37年，前19年专注时尚产业，后18年深耕奥特莱斯赛道，并首创“艺术商业超级奥莱”理念，未来将继续推动低效存量商业向城市新地标转型升级。
砂之船集团董事会秘书沈悦向记者介绍，砂之船集团在存量资产盘活领域有非常丰富的经验，目前在营的18个项目中，有6个是城市更新项目（通过存量物业改造盘活而来），未来这些资产都有可能成为境内REITs平台的扩募储备，并且在有了公募REITs平台之后，砂之船还将不断蓄力投资于更多的城市存量资产盘活项目，发展空间广阔。“中国商业不动产REITs产品推出之后，我们认为这非常契合企业发展，未来想象空间非常大。”
唯品会CFO王宇骅则透露，杉杉商业截至2025年末已运营22家奥莱门店，是国内开业数量最多的奥莱企业，未来具备丰富的扩募储备。此次REITs上市是杉杉商业发展的重要里程碑，将助力公司夯实运营核心竞争力，为长期规模化发展提供资本韧性。
记者了解到，厦门金圆集团发起设立的圆信基石REITs投资基金成功完成砂之船商业REIT、唯品会商业REIT两大项目战配投资。该基金是国内首只由地方政府引导设立的REITs主题基金，也是金圆集团REITs全产业链布局中的核心载体。
机构抢筹彰显配置价值
发售阶段，四只产品全部实现一日售罄并启动比例配售。网下认购倍数方面，国泰海通砂之船商业REIT高达103.8倍，首农商业REIT超80倍，中金唯品会商业REIT约68倍，汇添富上海地产商业REIT达38.6倍。
合凡资产副总经理于凯凡作为战配投资人代表表示，在低利率和资产荒持续的环境下，商业不动产REITs填补了机构投资者的配置缺口。项目本身质量和性价比得到高度认可，长期配置价值清晰。
金强则提醒投资者，公募REITs产品一般为R3，属于中等风险。以首农商业REIT为例，2026年预测分派率偏高属特殊情况——项目历史账面结余资金及重组剥离车库产生的现金回流推高了首年数据。“这相当于投资者在募集期‘用现金买了部分现金’，且在第一年就分回去了。所以，要看项目真正的稳健收益水平，可以参考2027年5.09%的分派率。投资人不能认为派息率高就一定是没有风险的，应该定期关注相关商业不动产项目日常信息披露。”
挂牌配资入口谢常刚补充，商业不动产REITs兼具股票波动和债券固定收益特性。“首先要理解它不是保本产品，也不承诺固定收益。不能只盯着短期价格，不能简单把分派率等同于投资收益，要看清楚底层资产是什么、现金流来源是否清晰、租户结构是否健康、运营管理是否稳定、估值是否合理，以及自己能否承受二级市场价格波动。”
五年蝶变，万亿蓝海启航在即
6月21日，中国公募REITs市场迎来上市五周年。自2021年首批产品上市以来，沪市公募REITs市场用五年时间完成了从试点探索到千亿级规模跨越的蝶变。最新数据显示，全市场已上市86只REITs产品，总募集资金规模达到了2450亿元。其中，仅上交所便汇聚了59只上市REITs，占比达68.6%，合计募集资金约1760亿元。资产类型从最初的高速公路、产业园区，拓展至能源、保租房及商业不动产，形成了多元业态格局。
截至2026年6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市。规则制度层面，上交所修订发布全套REITs自律监管规则，形成“1+7+N”REITs规则制度框架，覆盖全生命周期各个业务环节。投资者回报方面，截至2025年末，沪市52只REITs除权价格平均上涨6.3%，若计入分红再投资，复权价格涨幅达11.9%；全年实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。
展望未来，中国存量商业不动产规模庞大，证券化率远低于成熟市场，发展空间广阔。上海申银万国证券研究所研判，长期看，若对标美国市场，境内REITs市场规模有望扩容至1.29万亿—2.10万亿元，指基规模或达660亿—1051亿元（占总市值的5%）。首批产品的成功上市港股交易，为万亿级存量资产的盘活提供了标准化范本。市场将以更专业的眼光审视每一单资产的现金流质量，推动商业地产行业从“开发逻辑”向“运营逻辑”深度转型。
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